Tout savoir sur la location de local commercial

Vous envisagez de louer un local commercial à une entreprise ? Comment faire pour louer un local commercial ? La procédure est-elle complexe ? On revient pour vous sur toutes les astuces à connaître avant de se lancer dans la location d’un local commercial à destination d’une entreprise.

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Location de local commercial : le bail commercial

Pour louer votre local commercial à une entreprise, quelle qu’elle soit, il faut savoir que le bail établi sera un bail commercial. Ce bail commercial sera différent d’un bail de location classique d’habitation. Le contrat de bail commercial sera établi entre les deux parties, le propriétaire du local commercial, et le locataire du local commercial.

La procédure est un peu complexe. Le document de contrat de bail signé entre les deux acteurs de la location du local commercial précise toutes les conditions qui concernant la location. Une entente mutuelle est attendue entre preneur et bailleur, et ce, avant la signature finale du contrat de bail. Les intérêts de chacun doivent être respectés et mentionnés sur le contrat de bail commercial.

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Local commercial: une procédure complexe

Pour suivre une procédure de contrat de bail commercial, si vous êtes novice en la matière, il est vivement conseillé de se faire accompagner par un professionnel. Cette mesure de sécurité vous permettra de vous reposer sur une personne professionnelle et de confiance. En cas de vice caché, par exemple, vous ne serez pas pris au dépourvu.

Le bail commercial est un document très technique, qui est aussi complexe à lire et à comprendre que la loi en soi. 

Bailleur et preneur de local commercial

Pour la location d’un local commercial, un réel engagement est conclu entre le preneur / locataire du local commercial et le propriétaire bailleur. Bien évidemment, le bailleur peut être :

• Une personne physique / un particulier ;



• Une entité morale : une société



• Une association



• Une profession libérale (commerçant ou artisan)

Le locataire, lui, devra assigner à son local commerciale une activité commerciale ou artisanale. Cette catégorisation permet par ailleurs au bailleur, en amont, de proposer son local commercial comme :

• Lieu de vente ;



• Entrepôt ;



• Bureau ;



• Local.

La signature du contrat de bail commercial doit aller dans l’intérêt des deux acteurs de la location de local commercial. Un loyer est précisé, les termes de la location sont clairs et spécifiés ainsi que la durée du bail.

Sur le marché immobilier, louer un local commercial est monnaie courante mais il est important de connaître les tenants et les aboutissants de la location d’un local commercial.

Ce qu’il faut savoir sur le bail commercial

Certains paramètres bien définis régissent le bail commercial :

• Le contrat de location d’un bail commercial est de 9 ans minimum ;



• Tout locataire est prioritaire en cas de non-renouvellement ;



• Le bailleur n’est pas tenu d’indiquer le loyer précédent ;



• Le loyer du local commercial peut être révisé tous les 3 ans, c’est un droit ;



• Le bailleur est en droit d’exiger une somme supplémentaire appelée « pas de porte », qui sera une garantie supplémentaire pour le propriétaire ;



• Dans le cadre d’un bail commercial, seule une activité professionnelle peut avoir lieu dans le local commercial. Des normes sont donc à respecter avant la mise en location du local commercial.

Les clauses à vérifier avant de se lancer dans la location d’un local commercial concerneront :

• Les conditions de location ;



• La durée de location ;



• Le type de contrat ;



• La fréquence de révision du loyer ;



• La négociabilité du loyer ;

Différence bail commercial / bail professionnel

Attention : ne pas confondre bail commercial et bail professionnel. Le bail professionnel n’a pas la même vocation ni le même usage. Un bail professionnel est destiné aux professions libérales. La durée d’un bail professionnel est de 6 ans minimum.

Les obligations du bailleur et du preneur en matière d’entretien et de réparations

Les obligations du bailleur et du preneur en matière d’entretien et de réparations sont clairement définies par la loi. Effectivement, le bailleur est tenu de garantir un local conforme à sa destination contractuelle. Cela signifie qu’il doit s’assurer que le local est en bon état d’entretien et répond aux normes réglementaires en vigueur. Il doit aussi effectuer toutes les réparations nécessaires pour maintenir le bien loué dans cet état.

Quant au preneur, il a l’obligation d’utiliser le local avec diligence et de prendre soin du bien qui lui est confié. Il doit aussi signaler au bailleur tout problème affectant l’état du local dès qu’il en prend connaissance afin que ce dernier puisse procéder aux travaux nécessaires.

En cas de litige entre les deux parties concernant l’entretien ou les réparations, pensez à bien se reporter aux stipulations précises figurant dans le contrat de location ou éventuellement saisir la justice compétente si aucune solution amiable ne peut être trouvée.

Pensez à bien les parties contractantes d’être conscientes des responsabilités respectives inhérentes à l’établissement d’un tel contrat. Lorsqu’un souci survient sur un point particulier, il est préférable que les locataires n’hésitent pas à contacter rapidement leur propriétaire afin qu’une prise en charge rapide soit mise en place.

Les modalités de résiliation anticipée du bail commercial

La résiliation anticipée d’un bail commercial est un sujet délicat. Elle peut être souhaitée par l’une ou l’autre des parties pour différentes raisons. Elle ne peut se faire que dans les conditions prévues par la loi et le contrat de location.

Les modalités de résiliation anticipée du bail commercial sont régies par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui encadre les relations entre locataires et propriétaires en France.

Le preneur a tout intérêt à respecter scrupuleusement les procédures légales s’il souhaite quitter son local avant le terme fixé dans le contrat. La première étape consiste à envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire, mentionnant clairement sa volonté de mettre fin au bail avant son échéance.

Il doit préciser les motifs justifiant cette demande (changement d’activité, difficultés financières…) afin que le propriétaire ait toutes les informations nécessaires pour prendre une décision éclairée.

Si le propriétaire accepte cette rupture anticipée, il conviendra alors de rédiger un accord écrit signifié aux deux parties. Si en revanche, il refuse la demande du locataire, ce dernier peut saisir le juge des contentieux commerciaux afin qu’il statue sur la question.

Vous devez noter que certains cas permettent une suspension temporaire ou définitive du contrat, tels que :

• Un manquement grave d’une partie (non-paiement des loyers notamment)
• Un cas de force majeure (incendie, catastrophe naturelle rendant le local inutilisable)
• Ou encore une modification substantielle des conditions d’exploitation du local négociée avec le bailleur.

Vous devez vous référer aux dispositions légales et contractuelles en vigueur pour éviter tout litige.