Est-ce que le garant est obligé de payer ?

Le garant qui a signé un acte de cautionnement conjoint et multiple est responsable en tant que locataire du loyer ; le propriétaire peut donc le transférer au tribunal.

L’un des principaux inconvénients de prendre un garant comme seule garantie est que l’activation de l’acte de garantie commune et différente n’est pas automatique : notification du garant, éventuelle reprise ou même appeler le garant pour payer le loyer parallèle au locataire.

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Dans cet article, nous allons décrire les différentes étapes d’activation du joint et diverses garanties dans le cas d’un loyer impayé.

Avis du garant recommandé, mais non obligatoire

Lorsque vous signez un cautionnement conjoint, le dépôt Le locataire peut demander une ou plusieurs conditions de location impayées.

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L’utilisation est de relancer le dépôt en même temps que le locataire, au moment de la simple reprise, mais surtout la mise en demeure recommandée par, car ils permettront au dépôt de revenir rapidement au locataire, de trouver une solution et donc d’empêcher que le règlement impayé. Même si vous êtes couvert par le dépôt, vous ne serez pas intéressé à voir une situation stagnée pendant plusieurs mois.

Si vous avez à l’esprit les différentes étapes de la procédure pour récupérer l’impayé et l’expulsion, la deuxième étape après la reprise est l’ordre de payer par huissier.

A ce stade, il est fortement recommandé d’avertir le dépôt, pour les mêmes raisons qu’avant. Si vous « oubliez » de l’avertir à ce stade, il peut argumenter facilement devant les tribunaux que le manque d’information lui a causé un préjudice dans la mesure où la dette s’était accumulée. La loi stipule également que l’absence de notification du contrat au garant vous empêche de réclamer des intérêts tardifs ou d’autres pénalités prévues dans le contrat de location ; dans la pratique, puisque ces sanctions ont été jugées illégales depuis la loi Alur de 2014, les dispositions légales deviennent inpertinentes.

Pour revenir à notre activation du dépôt, si vous êtes obligé d’envoyer une commande de payer au locataire, c’est probablement un mauvais signe car cela signifie que le dépôt ne vous a pas réglé et la dette locative est toujours là.

Et s’il y a un refus de paiement du caution

Différentes situations peuvent survenir dans le cas où le dépôt refuse de payer malgré votre email incitatif ou même votre commande de paiement :

1. le garant est devenu insolvable  : malgré vos premiers contrôles lors de la signature du bail, le garant est devenu insolvable et ne peut pas payer le loyer et celui de votre locataire
2. le garant ou le locataire a falsifié son dossier  : vous avez peut-être eu un dossier falsifié, soit que le dépôt n’existe pas ou que le locataire a signé le cautionnement à sa place sans l’avertir (pour éviter cela, voir l’authentification de la signature à la mairie)
3. le garant est solvable, mais de mauvaise foi et refuse de payer pour un locataire dont il sait qu’il a tort ou avec qui il a déformé

Dans tous les cas, la situation est problématique car vous devrez allouer le garant en même temps avec le locataire . Le dépôt est en solidarité (en tout cas si vous avez signé un acte de caution conjointe et multiple et non un acte de simple caution).

En pratique, il se résume à avoir deux locataires qui vous poursuient en même temps.

Les situations précédentes sont classées par ordre décroissant de gravité. Si le dépôt est insolvable, vous ne serez certainement pas en mesure de récupérer l’impayé de lui, il vous reste à espérer que le locataire est solvable.

Si le garant est solvable, il sera plus facile de le poursuivre, indépendamment du fait qu’il prétend que le dossier ou la garantie a été falsifié par le locataire.

L’expulsion du locataire

Le cas dans lequel le dépôt refuse de payer est simple comme nous l’avons vu : vous assigner conjointement le locataire et l’acompte dans le paiement du loyer et vous essayez d’obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

Le problème est plus complexe lorsque le dépôt décide finalement de payer le loyer, dans la phase de récupération ou pendant la procédure. C’est un point assez technique que nous avons vérifié avec plusieurs avocats spécialisés dans le loyer impayé, attention que les opinions divergent, mais la question est importante : pouvons-nous expulser un locataire si le dépôt paie le loyer ?

La réponse est oui et c’est crucial parce que même si le dépôt paie, le propriétaire peut récupérer le logement et résilier le bail afin d’éviter :

• que le dépôt devient insolvable ou refuse finalement de payer
• que l’obligation expire si elle est fixée pour une durée limitée (ce qui est fortement recommandé car l’obligation illimitée peut être annulée à tout moment)

Il nous semble donc possible, après vérification, de poursuivre le locataire pour non-respect de ses obligations contractuelles en s’efforçant de déterminer (qui met fin au bail) et en obtenant un verdict d’expulsion ; et deuxièmement, en assignant le garant à recouvrer le loyer impayé.

Cette distinction de créances permet donc de recouvrer le logement même si le garant a réglé la dette locative.

Dans ce cas, il appartient au garant de se retourner contre le locataire et de décider s’il doit rembourser les loyers impayés qu’il devait payer pour le locataire.

Quelles sont les causes de l’invalidité de la loi sur la sécurité ?

Dans cette dernière partie, nous tenons à vous rappeler les nombreuses jurisprudences qui annule les obligations qui ne respectent pas le formalisme très strict imposé par la loi (nous profitons de l’occasion pour vous recommander de passer par notre bail en ligne avec un acte de solidarité garantie).

Ce qui suit est une liste non exhaustive des raisons de l’annulation des obligations conjointes et diverses que les propriétaires ont essayé d’activer dans le cas de dettes impayées :

• absence de mention manuscrite
• omission ou erreur dans la saisie manuscrite
• en cas d’absence d’un colocataire de la nomination du colocataire sur l’acte de libération sous caution ; dans ce cas, lorsqu’un locataire quitte le colocataire, tous les actes de libération sous caution sont mis fin
• absence de signature
• acte de libération sous caution illimitée permettant la résiliation du dépôt à tout moment

D’autres erreurs n’annulent pas le cautionnement, comme l’absence de virgule ou les montants indiqués uniquement en chiffres.